LA VERDAD SOBRE LA LEY DE COSTAS (incluida en el informe auken)

"A NUESTRA COSTA" de Yeray Gonzalez. Un documental politicamente incorrecto

A Nuestra Costa (2011) from Antidoto Sonoro on Vimeo.

lunes, 4 de diciembre de 2017

La pesadilla en imágenes. La crónica del desconsuelo (Jose Antonio Arcos)

en Videos
Las leyes se crearon para ser justas con el hombre, no al revés. Se ha perdido el norte. Dicen los antiguos que la primera vez que se dictó una ley fue en mitad de un largo desierto en el que una tribu que huía de un faraón entendió que debía organizarse según la ley natural, es decir, con leyes justas y a la medida del hombre. Después el mundo ha cambiado y lo que era un instrumento para servir a las personas se ha convertido en un fin en sí mismo. Esto que escribo lo hago en mi blog, una página agrícola que desde hace cuatro años rastrea el lado más humano de los agricultores, sirviendo de cobijo y de medio de expresión para los productores, en su mayoría personas buenas y humildes. Son muchas las historias que he narrado hasta ahora, pero creo que ninguna tan triste como la que se vive desde ayer en la costa de Granada, en el municipio de Albuñol, en cuya costa comprendida entre La Rábita y El Pozuelo se está realizando el desmantelamiento de fincas agrícolas con producción hortícolas, como tomate o berenjena.
Argumentos posiblemente tengan ambas partes, los que quieren tirar los invernaderos abajo y los que los defienden del derribo. Pero esto es un blog y no un juzgado que dictamina la letra pequeña de quien tiene más o menos razón. Aquí procuro poner la humanidad que olvidan los señores de toga.

Hoy jornada de lluvia, segundo día con los operarios enviados por la Dirección de Costas entre los dos invernaderos que tiraron ayer. Hoy están recogiendo los restos de una finca de tomate cherry, que en solo unos días iniciaba su recolección, y otra de berenjena. Mañana será el tercer día y nadie sabe si seguirán recogiendo entre estas fincas derruidas o iniciarán la demolición del resto. Lo cierto es que los agricultores se están moviendo para detener esta situación y que no continúen los invernaderos cayendo al suelo uno tras otro.
Anoche – día en el que la pesadilla del derribo tomó forma de realidad – se empezaron a registrar las primeras reacciones de los agricultores, en vía judicial, contra las actuaciones de Costas, los operarios y empresas que las están protagonizando. Según me explicaban esta tarde desde la Plataforma de Afectados, se han presentado denuncias en vía penal contra las personas responsables, por:

Presunta vulneración de derechos fundamentales recogidos en la Constitución: Art 17 Derecho de Propiedad; Art 41 Derecho a una buena administración; art 47 Derecho a la tutela judicial efectiva (porque no han notificado la Orden judicial para poder alegar y defenderse a algunos de los agricultores afectados).

Por presuntos delitos de prevaricación (resolución injusta a sabiendas) y falsedad documental (porque no existe la O.M. aprobatoria de deslinde para este tramo de costa).

Con tales denuncias, en trámite desde esta misma mañana, se ha solicitado que se paralicen las actuaciones de entrada, demolición, destrucción de cosechas y desmantelamiento de invernaderos, mientras no se resuelvan los recursos a los que tienen derecho los afectados.

Actualmente se están preparando recursos de apelación contra las órdenes judiciales de entrada en algunas fincas, dictadas por el Tribunal de Justicia de Andalucía, órgano que las dicta aclarando que no está entrando a conocer del fondo de la cuestión y que accede a lo pedido por Costas ya que le presenta unas resoluciones administrativas “formalmente válidas”. Dicho órgano judicial concede a los agricultores un plazo de 15 días para interponer un recurso de apelación contra la referida orden judicial de entrada y demolición, a un solo efecto (devolutivo o sea para ser revisado por un órgano superior, pero no suspensivo), y la administración de Costas no ha esperado a que los afectados aleguen lo que a su derecho conviene o puedan defenderse.

Una tercera vía de impugnación contra todo lo actuado por Costas está en preparación. Una demanda judicial excepcional, en petición de Anulación de Sentencias en base al artículo 510 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

De hecho, me explicaba Antonio, presidente de la plataforma, que ayer se produjo una situación kafkiana. El joven matrimonio del invernadero de cherry que fue derruido recibía a mediodía la carta en la que se le indicaba que disponían de quince días para recurrir la sentencia que autorizaba a Costas a desmantelar los invernaderos de esta zona. De ahí que lo que los agricultores estén pidiendo en este momento ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía es que no se derribe ni un invernadero más hasta que no se resuelvan los recursos, los que están ya presentados y los que ni siquiera han podido ser presentados porque los afectados no han recibido notificación a tiempo. De hecho la familia del primer invernadero que se tiró ayer recibió la notificación cuando ya estaba en el suelo.
Según me explicaba uno de los abogados de la plataforma en la sentencia judicial – que está ejecutando Costas desde ayer – se autoriza a ésta a desmantelar los invernaderos que son propiedad de los agricultores. Así que se reconocería la propiedad de las estructuras de los invernaderos a los productores, ¿pero quién los indemniza con daños y perjuicios?Desde la plataforma de afectados no solo se esgrime esto, es decir, que las invernaderos como tales son de los agricultores, sino que se además niega la mayor en cuanto a su ubicación, en cuanto al deslinde, ya que según esta parte el argumento que defiende Costas se basa en una Orden Ministerial de 2000 que a su vez está basada en una Orden Ministerial de 1977 que nunca llegó a notificarse ni comunicarse (pongo ahora lo de supuestamente). Un lío, en definitiva, porque la otra parte alega que los invernaderos están bajo dominio público y que ahora el Estado quiere recuperarlos, sobre todo después de la primera sentencia de un juez que es lo que justificaría lo que está sucediendo desde ayer. Más lío, aún. No es menester meterse en camisa de once varas porque el asunto va para largo. En la vida he aprendido que la retórica hace posible que se defienda casi cualquier argumento, cayendo en el sofismo y en la demagogia, si el orador es bueno. Así que tengan más razón unos u otros, al margen de todo ello – porque no es el propósito de este artículo – la pregunta es la siguiente: ¿Podemos llegar a una solución que les permita a estos agricultores que son solo agricultores y no saben ser otra cosa poder seguir viviendo dignamente cultivando sus hortalizas? ¿O tendrán que emigrar? Porque no olvidemos que esta zona en litigio no es lugar turístico ni industrial y no hay previstos proyectos de inversión en la línea de tierra que quiere ahora recuperar Costas.
La ley hay que respetarla, ya que es lo que nos organiza como personas civilizadas, pero la ley está sujeta a muchas interpretaciones y pocas veces tiene una lectura sencilla e inequívoca. Así que como su lectura e interpretación depende de la voluntad de quien la lee e interpreta, ¿es posible llegar a un entendimiento entre las partes sin que el eslabón más débil de la cadena, el representado por los agricultores, sea el perjudicado? ¿Ponemos un poco de corazón y humanidad a este asunto?

Posdata: todas las imágenes son de hoy jueves, segundo día de pesadilla para estas familias de pequeños agricultores.
http://joseantonioarcos.es/2017/11/30/costas-granada-agricultores-invernaderos/

¿Venezuela? NO, ESPAÑA, SUPUESTO ESTADO DE DERECHO EUROPEO

sábado, 7 de octubre de 2017

UN BUEN VISOR COMPARATIVO DE LA COSTA DESPUÉS DE LOS TEMPORALES

http://betaportal.icgc.cat/comparador-costa/#11/41.6480/2.7712

Paso 1.- presionar en el botón e abajo

Paso 2.-  presionar botón de la derecha

    Paso 3.- poner el cursor en el círculo y moverlo de izquierda a derecha para comparar imágenes    

    Paso 4.- seleccionar municipio    

La pregunta es: si se puede hacer este tipo de visores comparativos, ¿por qué Costas S.A. no tiene ninguno a nivel nacional tanto de temporales, como de deslindes, etc...?

miércoles, 17 de mayo de 2017

Susana Díaz se equivoca. No queremos una casita en la playa, sino que no nos ROBEN la casita que tenemos en la playa

¿Por qué no le pregunta a su admirado Felipe González para qué hizo la Ley de Costas?


Más fácil, se lo va a explicar un Abogado del Estado del Tribunal Supremo, porque ha dicho lo que todos sabemos menos ella y su partido.


La finalidad primordial de la Ley de Costas era conseguir los terrenos a coste cero; o sea, una confiscación encubierta con apariencia de legalidad. Esto se llama FRAUDE DE LEY en lenguaje legal y ROBO en castellano de toda la vida.

II. LA FINALIDAD PRIMORDIAL DE LA LC 1988: CONSEGUIR LA RECUPERACIÓN DEL LITORAL A UN COSTE FINANCIERO CERO PARA EL ESTADO NO SÓLO EN LAS ZONAS DE SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN Y DE INFLUENCIA, SINO INCLUSO EN LA ZONA DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE 
1. El coste financiero cero en la zona del dominio público marítimoterrestre: la privación de las propiedades en aplicación de la Ley de Costas de 1988 fue una expropiación forzosa pero se consideró que el propietario ya recibía su justiprecio en virtud de la concesión para seguir disfrutando de su bien durante treinta años a partir de la entrada en vigor de la LC 1988 con posibilidad en algunos supuestos de prórroga de la concesión por otros treinta años

Cuando en virtud de un deslinde se declara que terrenos o construcciones que eran privados hasta la entrada en vigor de la LC 1988 (incluso amparados por sentencia judicial firme o cuyos propietarios tuviesen la condición de terceros hipotecarios) pasan a formar parte del dominio público, se reconoce que ello supone una expropiación de los derechos de esos propietarios pero que constituye justiprecio o indemnización suficiente el otorgamiento de una concesión que permite a los propietarios seguir disfrutando de sus bienes durante treinta años prorrogables en algunos supuestos por otros treinta. Es decir, se transformó el derecho de propiedad en un derecho de concesión/usufructo durante un plazo máximo de sesenta años. 
Se trataba, en definitiva, que las expropiaciones de enclaves privados en el dominio público marítimo terrestre tuviesen un coste financiero cero para el erario público

2. La consecución del coste financiero cero en las zonas de servidumbre de protección y de influencia mediante la consideración de que no se producían expropiaciones sino limitaciones a la propiedad
En este caso, la consecución del coste financiero cero fue más sencilla que en el supuesto anterior pues se fundamentó en que esas restricciones dominicales derivadas de la nueva servidumbre de protección no constituían expropiaciones del art. 33.3 de la Constitución sino limitaciones a la propiedad derivadas de la función social de la misma con arreglo al art. 33.2 del texto constitucional.

domingo, 23 de abril de 2017

La Ley de Costas siembra el caos por no hacer caso de las sugerencias del Consejo de Estado

DICTAMEN CONSEJO DE ESTADO SOBRE EL REGLAMENTO DE COSTAS
V.5.- Conveniencia de proceder en el futuro a la elaboración de una nueva Ley y a la  refundición de todas las normas legales aplicables al dominio público marítimo -terrestre y la costa.  
Estas observaciones de carácter general, junto a la complejidad que ya ofrece el propio texto de la Ley de Costas de 1988, acentuada con la adición de la reforma de la Ley 2/2013  (en especial la de sus preceptos de casi ininteligible comprensión [...] llevan a este Consejo de Estado a sugerir la oportunidad de que en un futuro cierto aunque todavía algo lejano se recabe de las Cortes Generales [...] que se elabore un nuevo texto con rango de ley que [...] corrija los principales problemas que [...] plantean tanto el texto actualmente resultante de la Ley 22/1988 como la parte de la Ley 2/2013 inconexa de la Ley de Costas
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Costas ordena el derribo de los seis chiringuitos de la playa de Es Trenc

Hace justo cuatro años fueron los 13 bloques de apartamentos de Ses Covetes los que desaparecieron con la piqueta por orden judicial y ahora serán los seis chiringuitos de Es Trenc. El Ministerio de Medio Ambiente, que tiene las competencias en Costas, ha ordenado el derribo de los chiringuitos de la playa natural de Es Trenc, en el municipio de Campos. La orden deriva de una reciente SENTENCIA del Tribunal Supremo por la que se anula una disposición del Reglamento de Costas de 2014 que permitía la subsistencia de chiringuitos de obra en las playas naturales.

Un particular presentó desde Canarias una impugnación a esta disposición transitoria de la Ley de Costas y el Supremo le ha dado la razón. En definitiva, que en las playas naturales, las que no tienen calificación de urbanas, no pueden haber chiringuitos de obra, sólo desmontables y de unas dimensiones máximas muy concretas.

Fue el pasado viernes cuando el Ayuntamiento de Campos recibió la resolución  de la Consellería de Medio Ambiente mediante la que se daba el visto bueno a las peticiones presentadas sobre la instalación de hamacas, sombrillas,  pasarelas para minusválidos, torres de socorristas y otros servicios pero al mismo tiempo  denegaba la explotación de chiringuitos siguiendo las directrices marcadas por Costas a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo.
Tras la corrección dictada por la Justicia, la Ley de Costas, de aplicación en toda España, sólo permite chiringuitos desmontables en las playas naturales y estos deben tener una superficie máxima de 20 metros cuadrados a los que se puede añadir 50 metros cuadrados de terraza. Estos chiringuitos deben desaparecer por completo al finalizar el verano.

En Es Trenc hay desde principios de los 90 seis grandes chiringuitos y todos de obra, incluso cuentan con cimientos, diversas dependencias y baños. En aquella época, años 19991 y 1992, los construyó el Ayuntamiento con la autorización de Costas. Ahora el Ayuntamiento de Campos no tienen en principio más remedio que derribar los seis chiringuitos y todo ellos con la gravedad de que de momento no puede proceder a la adjudicación de hamacas y sombrillas. El tema resulta aún más grave porque sin las concesiones, tampoco hay servicio de socorrismo ni de limpieza y todo esto cuando ya están llegando los bañistas y con ellos las quejas de la suciedad en la playa más emblemática de Mallorca.

El Ayuntamiento de Campos está trabajando desde el viernes a contrarreloj en dos frentes. En primer lugar, intenta que Costas le permita aplicar la resolución sobre el derribo de los chiringuitos una vez finalizada la temporada veraniega. En segundo lugar, y siendo consciente de las pocas posibilidades de conseguir este aplazamiento, está preparando el proyecto para derribar las edificaciones, y convocar un nuevo concurso para instalar chiringuitos desmontables.

El tiempo corre, la temporada está a la vuelta de la esquina y Es Trenc sigue sin servicio de socorrismo, hamacas, sombrillas, chiringuitos y limpieza. Un auténtico desastre para unas arcas municipales donde el 10% de los ingresos previstos anualmente provienen de la explotación de la playa de Es Trenc. Ahora no tiene  ingresos y es probable que encima tenga que asumir los gastos de la limpieza de la playa. Habitualmente el Ayuntamiento recibe la autorización de Costas para convocar el concurso de las playas en el mes de marzo y el 1 de abril ya están todos los servicios en funcionamiento. Ahora no se sabe cuánto puede demorarse la resolución del problema. Un contratiempo añadido es la parálisis de la Demarcación de Costas de Baleares, que permanece sin jefe desde febrero después del repentino cese del ingeniero Biel Pastor. El Ministerio de Medio Ambiente ha elegido como nuevo Jefe de Costas al ex alcalde de Sóller Carlos Simarro que tdavía no ha podido tomar posesión del cargo debido a una serie de trámites burocráticos. De hecho, Simarro se ha tenido que presentar a un concurso para su nombramiento a pesar de que el mismo ya está decidido. Así las cosas, no hay Jefe de Costas que pueda autorizar al Ayuntamiento de Campos a mantener los chiringuitos hasta finales de temporada. Tampoco hay jefe para autorizar en su caso los chiringuitos desmontables.

La nueva propuesta de deslinde en Calp afecta a unas 200 torres y chalés donde viven miles de personas

  • En un municipio donde todo el litoral está urbanizado a pie de playa, la delimitación provisional que tramita Costas deja infinidad de propiedades en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre 
La nueva propuesta de deslinde realizada por Costas para el municipio de Calp deja, entre torres de apartamentos y chalés, unas 200 edificaciones dentro de la franja de servidumbre del dominio público marítimo-terrestre. En una población en la que se ha construido sin recato a pie de mar durante décadas, ahora la escabechina que dejan ver los planos de la propuesta puede ser tremenda. Urbanizaciones y torres de apartamentos enteras quedan dentro de la zona de servidumbre; la mayoría, solo en parte. Lo mismo sucede con multitud de chalés y piscinas.
Por el momento, el nuevo deslinde está en tramitación. En fase de alegaciones antes de pasar al procedimiento de la aprobación definitiva. Incluye los 13.396 metros de la costa calpina, así como les Salines.

Un vistazo a los PLANOS de la propuesta permite comprobar que, de forma total o parcial, quedan dentro de la zona de servidumbre de protección nos 120 chalés y unas 70 torres de apartamentos, además de unas 40 piscinas.

En casos como este, es habitual que surja la preocupación entre los afectados en relación a de qué manera puede afectarles que sus propiedades puedan quedar incluidas en esa zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre. 


PREGUNTAS SIN RESPUESTA: ¿qué pretende proteger Costas S.A. partiendo edificios por la mitad y metiendo la línea de servidumbre por medio de comedores, dormitorios, cocinas, baños... ?
¿Y qué pasa con la servidumbre de tránsito que la ley obliga a dejarla expedita al paso público? ¿se van a partir los edificios por la mitad? ¿Habrá que dejar las puertas abiertas a todo el que quiera pasar?... porque si nos atenemos a la norma (Art 52 del Reglamento) impone que "deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento"

¿Cuales son las consecuencias de quedar en servidumbre de protección/fuera de ordenación?:
  • En general, se aspirará que dichos inmuebles desaparezcan o se ajusten en su estructura o usos al planeamiento. Para ello quedan en una situación en que existen importantes condicionantes que pueden suponer una pesada losa para los propietarios.
  • En lineas generales solo se les va a permitir pequeñas obras de mantenimiento y conservación, pero no así las que afecten a la estructura, permitan su consolidación, permitan mejoras, etc. Obviamente también se va a tener problemas a la hora de licencias de uso nuevas, etc.
  • Un ejemplo dramático sería el de un incendio sobre las instalaciones. No dejarían reconstruir el edificio.
  • Esto tiene importantes consecuencias a la hora de obtener crédito con garantía hipotecaria sobre dichos inmuebles (complicado más allá de la valoración del suelo en los términos legales vigentes), o a la hora de la valoración patrimonial de estos inmuebles como garantía personal en otras operaciones crediticias.
  • Los bancos podrían, a partir de la aprobación definitiva del deslinde, pedir garantía complementarias sobre el bien hipotecado para cubrir el importe de la hipoteca concedido al haber sido rebajado su valor y estar fuertemente condicionado.

En cuanto se apruebe el deslinde, todos los que están en servidumbre, aparte de la rebaja del valor de la propiedad que supone, si se quiere vender la vivienda hay que decírselo obligatoriamente a Costas para que "ejerza el derecho de tanteo y retracto". ¿Quién va a querer comprar algo así? Lo que no se es como se les va explicar a los extranjeros si no lo entendemos ni nosotros.

¿Existe en el mundo alguna ley más irracional, absurda, dañina, confiscatoria y arbitraria que ésta? 

sábado, 22 de abril de 2017

El TSXG declara firme la sentencia que reduce el dominio marítimo en los núcleos costeros grovenses

La sentencia que obliga a Costas a reducir la afectación en los considerados núcleos costeros de O Grove es firme. Según informó ayer el alcalde, José Cacabelos, el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) ha comunicado al Concello que la Administración central no ha presentado recurso alguno ante el Supremo. La medida permite legalizar al menos una docena de casas, entre ellas, la de Kiko Bea.

Cacabelos quiere dejar claro que «iso non significa que poidamos crear núcleos urbanos nestas zonas». La sentencia emitida en su día por el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia «reconoce eses núcleos porque se demostrou que no ano 89, cando se aproba a lei de Costas, esas edificacións xa existían», añadió. Ahora, esas viviendas quedarán recogidas en el futuro plan urbanístico «como edificacións existentes, pero iso non vai significar que no seu entorno se xere un núcleo de poboación».

El alcalde de O Grove se mostró sorprendido de que, al final, Costas haya decidido no recurrir la decisión judicial, como está haciendo en otros municipios. Y aseguró que la localidad meca es una de las pocas de Galicia que ha conseguido ganar a la dirección general en los tribunales. «Creo que somos o único concello que recorreu e gañou. É un tema que defendemos moi ben xuridicamente, aínda que a nivel político xerábanos algunhas dúbidas», explicó. Porque fue el Partido Popular el que elaboró el expediente inicial, en el que se incluían una docena de zonas de la localidad, algunas de las cuales no convencían demasiado al equipo de Cacabelos. Rons, Agriños-Gandariña, Virxe das Mareas, Moreiras, Reboredo, A Igrexa-Playa de A Barcala, Sanatorio, Carreiro, Espiño-Bizocas-Correiro, Sobre do Pozo, As Laxas e Insuíña son los espacios en los que ahora se reducirá la afectación del dominio marítimo. Lugares en los que, además, había viviendas y construcciones afectadas por órdenes de derribo. 
Foto Muñiz
Entre ellas figuraba la casa de Kiko Bea, cuyo caso consiguió movilizar a los vecinos de la localidad, que organizaron una multitudinaria manifestación. Pero la suya no será la única vivienda que se salvará. Cacabelos calcula que, por lo menos, hay una docena de edificios de todo tipo que se librarán de la piqueta.

A veces las luchas justas se ganan; como no se ganan es sin LUCHAR
¡¡FELICIDADES a Kiko y Fátima. Se lo merecen!!

jueves, 13 de abril de 2017

El trabalenguas inventado por el Gobierno español para justificar la CONFISCACIÓN de las propiedades privadas.

El RD 876/2014 de 10 de octubre aprueba el Reglamento de la Ley de Costas, en vigor desde el día 11, y como dice su Exposición de Motivos, pretende ser “un instrumento eficaz en la consecución de los principios que inspiraron la modificación de la legislación de costas, a saber, la protección del litoral y la seguridad jurídica”, para lograr este último objetivo, se regula “la intervención del Registro de la Propiedad y el Catastro en los deslindes”.
La norma deroga el anterior Reglamento de Costas de 1989 y las normas de igual o inferior rango que se le opongan o contradigan.
I.- El Reglamento comienza con un Título Preliminar, dedicado a determinar su objeto y fines.
  
II.- El Título Primero  (arts. 3 a 39) contiene cuatro capítulos,
II.1.- El primero que enumera los bienes de dominio público marítimo terrestre que define y enumera en los  arts. 3 a 9. Respecto de ellos, la regla general es la de inscripción obligatoria de los bienes demaniales y patrimoniales de las Administraciones Públicas es obligatoria, conforme al artículo 36 de la Ley de Patrimonio de las  Administraciones Públicas 33/2003, en virtud de la certificación administrativa correspondiente. Para inscribir obras en el dominio público marítimo-terrestre, además de los requisitos del artículo 20 TRLS, habrá de acreditarse la presentación de la declaración responsable recogida en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre, o el título necesario, salvo que tal extremo resulte de la licencia urbanística que autorice la construcción, o la adecuación del uso al destino previsto en la norma de planeamiento. Si la obra se ubicada en la servidumbre de transito será exigible el informe favorable, en los términos del artículo 27, salvo que se acredite su obtención por silencio o resulte de la propia licencia de edificación. (Art. 28).
II.2.- El segundo regula el régimen jurídico del dominio público marítimo terrestre (art 10).
II.3.- El capítulo tercero regula el deslinde, en el que analizamos su régimen registral.
El Capítulo se divide en cuatro secciones relativas al Objeto y principios generales (art. 17 y 18), Procedimiento (art. 19 a 29), Efectos (art. 30 a 32) y a la Inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (art. 33 a 36).
La regulación del procedimiento se apoya decididamente en los pronunciamientos del Registro de la Propiedad e introduce un nuevo tipo de calificación registral, que podemos denominar gráfica, pues el Registrador, además de calificar en los términos del artículo 18 LH y sus concordantes, ha de interpretar la información geográfica incorporada al título inscribible con la que resulte del contenido del Registro, por lo que resulte de la posible intersección del perímetro de la identificación  geográfica de la finca registral (su base gráfica) con una línea representativa de una información territorial administrativa, la línea del dominio público marítimo terrestre, o con una franja, cuál es la determinada por la servidumbre de tránsito y protección. Es decir la actuación del registrador será una u otra, según que la identificación gráfica de una finca registral converja, en todo o en parte, con la línea de dominio público-marítimo terrestre no deslindado, con la línea del mismo una vez deslindado; que no converja con esa línea pero colinde, que no colinde, pero esté dentro de la servidumbre de protección, o que no converja ni colinde con el dominio público marítimo terrestre y se encuentre situada fuera de la servidumbre de protección. El registrador no es responsable de la delimitación de esa línea o franja, simplemente ha de interpretar la misma, superponiéndola con su capa jurídico-geográfica de fincas registrales, para cumplir con lo que le ordena el Reglamento.
Pasamos a ver brevemente la estructura del proceso de deslinde:
1.- Objeto y principios: La determinación del límite interior del dominio público marítimo-terrestre, para ello el Ministerio llevará el archivo actualizado de documentos y planos de los deslindes del dominio público marítimo-terrestre, en los términos del artículo 18.

2- Procedimiento:
Se regula en el Capítulo 2º, que podemos esquematizar de la siguiente manera:
2.1.- Inicio:
De oficio o a petición de cualquier interesado.
Se resuelve en plazo de 24 meses desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio (art. 19.1).
El Servicio Periférico de Costas remitirá a la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar propuesta con plano de delimitación provisional del dominio público y de la zona de protección, a la vista de la cual se decidirá si se estima o no procedente el deslinde (art.19.2).
Los efectos de la decisión de incoar el expediente se regulan en el art. 20.

2.2.- Audiencia (art. 21): En el expediente serán oídos:
a) Los propietarios de fincas incluidas en la zona afectada por el deslinde y los colindantes, previa notificación y las personas que acrediten la condición de interesados, que son las organizaciones legitimadas del artículo 2.2 de la Ley.
Para su identificación, el plano de delimitación provisional  habrá de coordinarse con los planos catastrales y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los inmuebles afectados, donde consten referencia catastral y datos de identificación de los titulares y colindantes. Tras ello, procederá en plazo de quince días desde la incoación del expediente a:
a) Publicar el anuncio de incoación del expediente en el BOP, en su propio tablón de anuncios; en un diario de los de mayor circulación en la provincia; en la sede electrónica del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, para que, en plazo de un mes, cualquier interesado pueda comparecer, examinar el plano de delimitación provisional y alegar.
b) Solicitar informe a la comunidad autónoma y al Ayuntamiento respectivos, que deberá remitirse en el plazo de un mes; en caso contrario, se presume favorable al deslinde.
c) Notificar al Registro de la Propiedad el acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañando plano georreferenciado del área a deslindar coordinado con Catastro con identificación catastral de parcelas y relación de propietarios, para que el Registrador pueda:
 - Expedir certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas que colinden o intersecten con dominio público marítimo-terrestre, en el plazo de un mes, prorrogable hasta un máximo de dos meses por causa justificada, previa petición del registrador. El Registrador, al expedir la certificación verificará la correspondencia de la relación de propietarios con el contenido de los asientos registrales y pondrá de manifiesto las discrepancias que puedan resultar.
- Practicar nota marginal acreditativa de la incoación del deslinde, identificando el acuerdo y la fecha de su publicación, expresando la expedición de la certificación y de la afección de las fincas al resultado del expediente y que la resolución aprobatoria del deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico-registrales contradictorias con este. La nota  se cancelará:
a)      Al practicar la inscripción o anotación de la resolución del expediente de deslinde.
b)       A solicitud del Servicio Periférico de Costas; o
c)       Por resolución judicial.
d)       Y en cualquier caso por caducidad,  transcurridos tres años desde su fecha, si bien cabe la prórroga por un plazo máximo de otros 3 años, que habrá de constar en el folio por nota marginal con anterioridad a la expiración del plazo inicial.
Si se incluyesen fincas no inscritas, el Servicio Periférico de Costas podrá solicitar que se tome previamente anotación preventiva por falta de inscripción previa,
Por tanto, para expedir la certificación y practicar la nota, el Registrador parece que ha de identificar gráficamente las fincas que tengan puntos de intersección con el plano aportado y georreferenciado en su sistema de identificación gráfica de fincas y tendrá que determinar la correspondencia entre la referencia catastral aportada y el identificador único de la finca registral correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 TRLCI y proceder a su identificación; si no puede determinar la correspondencia no puede expedir la certificación ni practicar la nota marginal. Verificada la correspondencia, pueden darse varias situaciones:
1.- Finca inscrita e identificada geográficamente, supuesto que no plantea problemas, pues el Registrador expide la certificación y practica la nota y parece que, habrá de acompañar informe justificativo del estado de coordinación de la representación geográfica de la descripción de la finca y la de la parcela catastral,  para que se puedan efectuar las actuaciones de subsanación correspondientes en el propio expediente, dada que es título con efectos inmatriculadores y de rectificación de descripciones, con intervención de los colindantes. Así, con la inscripción del título, se lograría la coordinación entre finca registral y parcela catastral, con intervención del propietario. Esta interpretación sería coherente con el texto del Proyecto de Ley de Reforma Hipotecaria y Catastro, actualmente en tramitación parlamentaria.
2.- Finca Inscrita y no identificada geográficamente, por ser su descripción meramente literaria; en este caso, el registrador habrá de tratarla como finca no inscrita, por no haber podido determinar la correspondencia con la parcela catastral y no expedirá certificación ni practicará nota marginal. Si después la puede identificar gráficamente, antes de que se resuelva el expediente, actuará como ordena el artículo 23.1 y 2, cuando se conozca la existencia de nuevas fincas registrales afectadas por el deslinde, no incluidas en la certificación, el Registrador expedirá la certificación y practicará la nota, de oficio, notificándolo al Servicio Periférico de Costas y a los titulares con derecho inscrito, para que puedan comparecer, debiendo constar en la nota marginal la práctica de estas notificaciones. Si la existencia de la finca se aprecia por el Servicio Periférico de Costas, solicitará del registrador la expedición de certificación y la práctica de la Nota Marginal, que se notificará por el Registrador a los titulares registrales.
3.- Fincas no inscritas en el Registro. En este caso, el Registrador deberá indicar el resto de parcelas catastrales no correspondientes con fincas registrales, para que el Servicio Periférico de Costas pueda solicitar que se tome anotación preventiva por falta de inscripción previa, tomando como representación gráfica y titularidad de las mismas la catastral, teniendo la resolución que apruebe el deslinda eficacia inmatriculadora.
En la información registral  y notas de calificación o despacho referidas a fincas en las que se haya expedido certificación y practicado nota marginal, o la anotación preventiva, se expresará tal circunstancia como información territorial asociada, conforme al art. 23.4. Por tanto, la publicidad registral es literaria, mediante la nota marginal y gráfica, mediante la técnica de la información territorial asociada a la representación geográfica de la finca.
Las comunicaciones y remisión de documentos entre Registro de la Propiedad y el Servicio Periférico de Costas serán telemáticas a través de la sede electrónica de los Registradores y se garantizará la coordinación entre los planos topográficos empleados en la tramitación del procedimiento y la cartografía catastral (art. 20).
Si el deslinde afecta al dominio portuario estatal, se remitirá el expediente, antes de su aprobación, al Ministerio de Fomento, para que emita informe en el plazo de dos meses. En caso de discrepancia entre ambos Ministerios, decidirá el Consejo de Ministros.

2.3.- Apeo del deslinde (art.22), para lo que, con 10 días de antelación,  se citará en el lugar a:
a) Titulares registrales y, en su defecto, catastrales de las fincas afectadas por el expediente.
b)  Representantes de comunidades de propietarios cuando estuvieran constituidas y demás interesados.
c) Al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma correspondientes, para mostrarles la delimitación provisional del dominio público mediante su apeo.
Los propietarios e interesados podrán concurrir al acto de apeo y formular alegaciones y proponer delimitación alternativa, en plazo de quince días.

2.4.- El Servicio Periférico de Costas formula proyecto de deslinde, con el contenido del artículo 25, entre el que destacamos la exigencia de Planos topográficos a escala no inferior a 1/1.000, con el trazado de la línea de deslinde y las delimitaciones indicadas, debidamente recogidas en los planos catastrales, que será elevado por el MAGRAMA al Consejo de Ministros para su aprobación por Orden Ministerial. Si el proyecto supone una modificación sustancial de la delimitación provisional inicial, se someterá a una nueva fase de información pública.

2.5.- La aprobación del deslinde se regula en el artículo 26 y se hará mediante Orden Ministerial, que especificará los planos que se aprueban, que han de permitir la georreferenciación sobre cartografía catastral del límite interior del dominio público marítimo-terrestre y la geolocalización de las servidumbres sobre los terrenos colindantes, que se notificará a los propietarios afectados, interesados y colindantes, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, al Catastro y al Registro de la Propiedad, y se publicará en el BOE.
El título inscribible será la certificación de la resolución que apruebe el deslinde expedida por el órgano competente, que habrá de expresar:
1.- Relación y descripción de fincas afectadas, por aplicación de la legislación hipotecaria.
2.- Base Gráfica del plano de deslinde para su incorporación al sistema informático registral de identificación de fincas registrales.
3.- Trámites esenciales del expediente por aplicación de la legislación hipotecaria, en especial, la forma en que se ha notificado a los propietarios e interesados.
El título que se presentará en el Registro de la Propiedad competente, preferentemente por medio de documento electrónico, presentado telemáticamente, practicándose los asientos conforme al artículo 31. El ámbito de la calificación es el de los documentos administrativos.

2.6.- La Revisión del deslinde se realizará cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre, conforme al artículo 27. El acuerdo de iniciación de revisión del deslinde se notifica al Registro de la Propiedad para que expida certificación y practique nota marginal, según el artículo 21.2.c) y 3 y los asientos registrales se practican, conforme al artículo 26.3, y:
1.- Los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento.
2.- La Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado, por un plazo de setenta y cinco años, a partir de la práctica del deslinde, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon.
3.- Dicha orden se notificará a los interesados comparecientes en el expediente, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, a la Dirección General del Catastro y al Registro de la Propiedad.
Los titulares de las obras e instalaciones que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre o a la zona de servidumbre de protección, podrán realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie. Se entenderá por tales las referidas en la DTR 14.2, que deberán suponer una mejora en la eficiencia energética,  para alcanzar una mejora de dos letras o una letra B, que se acreditará mediante certificación de eficiencia energética y declaración responsable, de acuerdo con lo previsto en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, con carácter previo a la concesión de la autorización urbanística.

2.7.- La Situación de regresión grave aquellos tramos del dominio público marítimo-terrestre se regula en el artículo 29 y conlleva que no podrá otorgarse ningún nuevo título de ocupación del dominio público marítimo-terrestre, salvo el caso del número 3. La declaración de situación de regresión grave se hará por orden ministerial, previo sometimiento a información pública e informe de la comunidad autónoma y ayuntamientos correspondientes y trámite de alegaciones a los interesados personados en el expediente. Se publicará en el BOE, en la sede electrónica del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y se dará traslado al Registro de la Propiedad, preferentemente mediante documento electrónico, que comprenda base gráfica del tramo declarado en regresión, para su incorporación al sistema informático registral sobre la cartografía catastral, dándose publicidad de esta limitación como información territorial asociada. Si las circunstancias que motivaron la declaración desaparecieran, por orden ministerial se podrá revocar tal declaración, cesando todos sus efectos.

3.- Efectos del deslinde. Sección 3ª. (arts. 30 a 32).
1.- Declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado. Las inscripciones registrales no pueden prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.
2.- Levantamiento de la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones en el dominio público marítimo-terrestre y en su zona de servidumbre de protección.
3.- Cancelación de las notas marginales practicadas en el Registro de la Propiedad con motivo del deslinde, mediante certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas.
4.- Amojonamiento mediante la colocación de hitos, u otras señales o referencias, que permitan identificar sobre el terreno el límite interior del dominio público marítimo-terrestre.
5.- La resolución del deslinde será título suficiente para rectificar situaciones jurídicas registrales contradictorias con el mismo y para inmatricular los bienes de dominio público, cuando sus titulares hayan sido citados en el expediente o hayan adquirido la finca después de la nota marginal de expedición de la certificación, mediante el procedimiento del art. 31:
a) Se practicará anotación preventiva sobre las fincas en cuestión, en virtud del título de aprobación del deslinde, con una caducidad de 5 años, expresando que las fincas quedarán supeditadas a las resultas de la firmeza del deslinde, consignándose expresamente en el asiento y en la información registral y notas de despacho o calificación que emitan.
b) La práctica de dicha anotación se notificará por el Registrador a los titulares de dominio y demás derechos inscritos que puedan resultar afectados, al domicilio que conste en el expediente o en el registro, y de no ser conocido o resultar infructuosa, a través del BOP, por edictos en el tablón de anuncios del Registro y en el Ayuntamiento respectivo, así como en la sede electrónica de los Registros. La práctica de la notificación se hará constar por nota marginal en la finca afectada.
c) Si en el plazo de cinco años y un mes desde la fecha de aprobación del deslinde no se presentan anotaciones preventivas de demandas derivadas de acciones de los titulares inscritos, la anotación se convertirá en inscripción de dominio, de oficio por el registrador, que procederá a rectificar o cancelar las inscripciones contradictorias con el dominio público. Si se presentan, se estará al resultado del juicio correspondiente, quedando automáticamente prorrogada la vigencia de la anotación preventiva de deslinde hasta la conclusión del mismo, una vez tomada anotación de demanda.
Si no se ha hecho constar en el folio de la finca la incoación del deslinde, tratándose de inscripciones contradictorias con el deslinde, solo procederá su cancelación si media el consentimiento del titular registral y de los titulares de derechos constituidos sobre la finca o resolución judicial firme, salvo que se acredite su intervención en el procedimiento o la notificación personal.
6.- El plazo de prescripción de las acciones civiles sobre derechos relativos a terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben a los 5 años (art. 32).
  
4.- Asientos de inmatriculación o exceso de cabida de fincas que puedan invadir o colindar con el dominio público marítimo-terrestre. Sección 4ª (arts. 33 a 36).
4.1.- Para tratar esta sección, se deben tener en cuenta previamente unas consideraciones:
Primera, la rúbrica de la sección 4ª habla solo de inmatriculación, pero se extiende también a los excesos de cabida en los artículos citados; ello parece deberse a la querencia legislativa de considerar los excesos de cabida como supuestos de inmatriculación.
Segunda, aunque el artículo 36 habla de inscripciones segundas o posteriores, hemos de interpretar que se refiere sólo a las de exceso de cabida, según la rúbrica de la sección y porque el precepto ha de adecuarse a lo dispuesto en los artículos 15 y 16 de la Ley.
Por tanto hemos de distinguir, cuando se solicite una inmatriculación o exceso de cabida sobre finca que pueda intersectar o colindar con dominio público marítimo terrestre:
  
4.2.- Fincas que invaden el dominio público: No cabe inmatriculación o exceso.
a)      Si invaden el dominio público marítimo terrestre, cuyo deslinde está aprobado e inscrito, el Registrador deniega la inscripción, previa comprobación de esta circunstancia en el sistema registral de representación gráfica de fincas registrales, en el que estará incorporada la línea delimitadora del dominio público marítimo terrestre y de la servidumbre de tránsito y protección (art. 33).
b)      Sólo pueden practicarse inmatriculaciones o inscripción de excesos de cabida sobre fincas que no invadan el dominio público marítimo terrestrepero se sitúen en la servidumbre de protección, cuando se acredite en procedimiento registral la no colindancia o invasión del dominio público, conforme a esta sección, (art. 33.2).
  
4.3.- Fincas situadas en servidumbre de protección, cabe inmatriculación o exceso, pero el registrador ha de realizar comprobaciones previas, distinguiendo según el deslinde esté inscrito o no, o ni siquiera realizado (art. 34):
1.- Si está inscrito, el registrador identificará gráficamente las fincas para verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre, salvo que justifique las razones por las que no es posible; para ello, comprobará en el sistema de identificación de fincas registrales en el que esté incorporado la representación gráfica del Servicio Periférico de Costas, que la finca a inmatricular o el exceso a inscribir no colinda o tiene punto de intersección alguno con el dominio público.
Si colinda o los tiene, se suspende la inmatriculación o la inscripción del exceso y lo comunica al servicio periférico de costas, al presentante y al titular y practica anotación preventiva de suspensión por 90 días, reflejando por nota marginal la fecha de recepción de la comunicación por el Servicio Periférico de Costas, el cual ha de expedir la certificación en el plazo de un mes, desde la recepción de la petición del registrador, pronunciándose sobre si la finca invade o no el dominio público marítimo terrestre, incorporando plano catastral que determine la relación de la parcela con la línea del dominio público y la servidumbre de protección, para que el Registrador pueda relacionarla con la identificación gráfica de la finca registral.
a) Si no hay contestación, la anotación se convierte en inscripción, lo que se notifica al Servicio Periférico de Costas, de lo que se dejan constancia en la inscripción.
b) Si el plano catastral no coincide con la representación gráfica de la finca registral, por no estar coordinadas ambas representaciones gráficas, puede ocurrir que:
1)  El plano catastral no invada el dominio público y si lo haga la identificación gráfica registral, en cuyo caso, se procederá conforme al supuesto siguiente, advirtiendo la falta de coordinación.
2)  El plano catastral invada el dominio público y no lo haga la representación gráfica de la finca registral, en cuyo caso, se procede conforme a lo dispuesto en la letra anterior.
c) Si plano catastral e identificación gráfica registral están coordinados  y resulte de la certificación de Costas la invasión del dominio público marítimo-terrestre, el registrador denegará la inscripción del título y cancelará la anotación preventiva de suspensión
2.- Si la zona no estuviera deslindada, se iniciará el correspondiente deslinde, a instancia del servicio periférico de costas o del propietario, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud del Registrador, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada; el Servicio Periférico de Costas comunicará el inicio al Registro de la Propiedad, dentro del mes siguiente a la recepción de la petición del registrador y la anotación de suspensión practicada se prorrogará hasta un máximo de cuatro años, con solicitud de la expedición de la certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 21.3, lo que se reflejará por nota marginal, quedando el asiento practicado supeditado a la resolución del expediente de deslinde, notificando al registro la fecha del acuerdo de incoación y de su publicación, el plano con la delimitación provisional de la finca, indicándose tales circunstancias por nota marginal.
El registrador, no obstante, practicará la inscripción solicitada cuando el Título presentado testimonie o se acompañe de certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas, acreditando que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre, conforme al artículo 16 de la Ley, reflejando mediante técnicas de geolocalización su situación con relación a la zona de dominio público y las servidumbres de protección y tránsito. (Art. 34.4 RC)

4.4.- Respecto a la descripción de las fincas a inmatricular o en que haya de inscribirse el exceso de cabida, que intersecten con la zona de servidumbre de tránsito o protección, contendrá expresa mención sobre su colindancia o no con el dominio público marítimo-terrestre, conforme artículo 35:
a) Si la manifestación negativa vertida por las partes en el título es coincidente con el contenido de la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador llevará a efecto la inscripción solicitadasiempre que no tenga duda motivada sobre tal extremo, se trate de un tramo ya deslindado y el título incorpore el plano individualizado del deslinde de la finca totalmente coincidente con la descripción literaria de la misma, que permita su localización en la cartografía catastral y su coordinación al estar el deslinde inscrito.
b) Si no existe esta manifestación de colindancia, el Registrador identificará gráficamente la finca, comprobará la no colindancia en el plano georreferenciado del deslinde inscrito y en caso de no colindancia inscribirá.
c) Cuando según la documentación aportada al Registro de la Propiedad no sea posible la identificación gráfica de la finca en la cartografía catastral o existan dudas razonadas sobre su ubicación real, el registrador suspenderá la inscripción y notificará tal circunstancia al titular para que pueda comparecer en el procedimiento registral en los diez días siguientes a la recepción de la notificación, y hacer las manifestaciones y aportación de documentos que procedan en relación con la identificación gráfica de la finca. Determinada la no colindancia con el dominio público marítimo-terrestre, se practicará la inscripción. En caso contrario, se tomará anotación preventiva de la suspensión y se notificará al Servicio Periférico de Costas conforme al artículo 34.1. En este caso el Reglamento se refiere a fincas ubicadas en zonas cuyo deslinde no se ha inscrito o no están todavía deslindadas, por la remisión al artículo citado.
Siempre que el título registral contenga la indicación de que la finca linda con el mar, la colindancia se entenderá referida al límite interior de la ribera del mar, incluso en los casos de exceso de cabida.
Si de la identificación de la finca, conforme a lo dispuesto en el apartado 1, resultara que esta se ubica en las zonas de servidumbre de tránsito o protección, se practicará la inscripción,  indicando tal circunstancia, salvo que se trate de un acto o negocio que vulnere las limitaciones a que están afectas estas zonas.
  
4.5.- En relación con las segundas y posteriores inscripciones sobre fincas que intersecten o colinden con el dominio público marítimo-terrestre, se aplicaran las siguientes reglas a las segundas o posteriores inscripciones de excesos de cabida, atendiendo a los artículos 15 y 26 y a la rúbrica de la sección 4ª (art. 36):
a) El registrador denegará la práctica de cualquier inscripción de exceso de cabida, cuando la finca tenga puntos de intersección con el dominio público marítimo-terrestre a resultas de expediente de deslinde inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad sobre otras fincas incluidas en la misma zona deslindada, actuación que será comunicada al Servicio Periférico de Costas, para que proceda a solicitar la rectificación de los asientos contradictorios con el mismo.
b) El registrador suspenderá la inscripción del exceso y tomará anotación preventiva por 90 días,  si la finca tiene punto de intersección o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica del dominio público marítimo-terrestre no deslindado, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, que debe suministrar a los Registros de la Propiedad, para su carga en la herramienta registral gráfica, provisional mientras no se apruebe el deslinde, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito.
Transcurrido dicho plazo sin certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio y lo notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca.
- Si de la certificación resulte que la finca tiene algún punto de intersección con el dominio público marítimo-terrestre según deslinde ya aprobado y no inscrito por orden ministerial, el registrador denegará la inscripción solicitada y cancelará la anotación de suspensión, debiendo procederse por el Servicio Periférico de Costas a solicitar la anotación de la resolución aprobatoria de deslinde.
- Si de la certificación resulta que la finca tiene algún punto de intersección o colinda con zonas de dominio público marítimo-terrestre pendientes de deslinde, el registrador practicará la inscripción solicitada y lo comunicará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de ello por nota marginal en el folio real, haciendo constar, tanto en el asiento practicado como en la nota de despacho, que el mismo queda supeditado a las resultas del expediente de deslinde. Caso de estar ya iniciado el deslinde, el Servicio Periférico de Costas solicitará del registrador la expedición de certificación de titularidad y cargas y la constancia por nota marginal de todos los extremos recogidos en el artículo 21.3. En otro caso, tales datos se le notificarán una vez se haya acordado la iniciación del expediente.
- Si de la certificación resulta la intersección parcial de la finca, las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado.
El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.
  
II.4.- El régimen de afectación y desafectación de los bienes del Estado colindantes con el dominio público marítimo terrestre se regula en el Capítulo IV. (arts. 37 a 39).
  
III.- El título II  regula limitaciones del dominio sobre terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo terrestre, distinguiendo limitaciones y servidumbres legales, pudiendo destacar las siguientes disposiciones, que pueden interesar, desde la perspectiva del Registro de la Propiedad:
1.- En las fincas incluidas en la servidumbre de protección se prohíben las edificaciones destinadas a residencia o habitación, incluyendo las hoteleras, salvo campamentos o campings desmontables y autorizados (art. 46 a).
2.- Respecto a las actuaciones sujetas a autorización, los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización bien del Consejo de Ministros (art. 48), de la comunidad autónoma correspondiente (art. 49), previo informe del Ministerio (art. 50), que deberá respetar el planeamiento urbanístico en vigor y en defecto de ordenación, podrá condicionarse su otorgamiento a la previa aprobación del planeamiento, sin que puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite esta autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona, se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas incluidas en la zona de servidumbre de protección. (Art. 49 y 51).
3.- El artículo 58 impone una limitación a los yacimientos de áridos, emplazados en la zona de influencia (500 metros como mínimo medidos desde el límite interior de la ribera del mar, según el artículo 59), que quedarán sujetos al derecho de tanteo y retracto en operaciones de venta, cesión o cualquier transmisión onerosa ínter vivos, a favor del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, para su aportación a las playas.  
Los propietarios de los terrenos afectados deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de transmisión, expresando el adquirente, precio y forma de pago.
El Servicio Periférico eleva propuesta motivada a la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, para que adopte la resolución que proceda, en plazo de un mes desde la notificación, sin que pueda llevarse a efecto la transmisión hasta que transcurra dicho plazo, siempre que durante el mismo no se haya notificado el ejercicio del derecho de tanteo.
El registrador de la propiedad, una vez practicada la inscripción advirtiendo expresamente de la posibilidad del retracto, notificará el mismo día telemáticamente tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas, que eleve la propuesta citada.
El retracto afectará a los adquirentes de derechos posteriores a la inscripción durante un plazo de tres meses a contar desde su fechasiendo cancelada de oficio, transcurrido dicho plazo sin haber sido presentada en el Registro la documentación acreditativa de su ejercicio.

IV.- El título III regula la Utilización del dominio público marítimo-terrestre, regulando en el artículo 80 un “Registro de usos del dominio público marítimo-terrestre”, en el que se inscribirán de oficio, las reservas, adscripciones, concesiones y autorizaciones de vertidos contaminantes, revisando, al menos anualmente, el cumplimiento de las condiciones estipuladas y los efectos producidos, sin perjuicio de su inscripción en el Registro de la Propiedad a los efectos prevenidos en la Ley Hipotecaria, es decir, sin perjuicio de su posibilidad de inscribir estas figuras en los folio de la finca registral de dominio público, mediante el correspondiente título administrativo, excepto las autorizaciones reguladas en el Capítulo IV, que no son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 111).
El Capítulo IV regula las concesiones y en su artículo 140 dispone que, sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, conforme a la Ley Hipotecaria. Extinguida la concesión, la inscripción será cancelada a petición de la Administración o del interesado, siempre que tal circunstancia resulte acreditada. El vencimiento del plazo de duración de la concesión implicará igualmente su extinción, pudiéndose proceder a la cancelación del asiento de inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. La resolución firme administrativa que declare su extinción será causa para la cancelación de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Estos extremos serán comunicados por el Servicio Periférico de Costas al Registrador y la cancelación se llevará a efecto en los términos exigidos por la legislación hipotecaria, siempre que sus titulares hayan sido notificados en el expediente y se acredite la consignación a su favor de las cantidades que puedan corresponder al concesionario como indemnización, rescate o cualquier otro concepto. Las concesiones son transmisibles inter vivos o  mortis causa y la misma puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria, según el artículo 141. Las hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones transmisibles y el embargo de las mismas, deberán ser comunicados previamente a la Administración concedente por la persona o entidad a cuyo favor se constituye el derecho o, en su defecto, por la persona o entidad que promueva la inscripción. No se inscribirá en el Registro de la Propiedad la transmisión de las concesiones o la constitución de derechos reales sobre las mismas, sin que se acompañe certificación del Servicio Periférico de Costas acreditativa del cumplimiento de los requisitos exigidos y de las cláusulas de la concesión, y, en el caso de embargos, la previa notificación a la Administración concedente.
Conforme al artículo 142, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones por actos ínter vivos de las concesiones.

v.- El Título V regula el régimen de las infracciones y sanciones. Cuando la infracción resulte del incumplimiento de las condiciones del título administrativo de otorgamiento de la concesión, se declarará su caducidad, conforme al artículo 198 y conforme al artículo 199 el Servicio Periférico de Costas notificará al Registro de la Propiedad las resoluciones administrativas que ordenen la reposición o restitución para que tome nota marginal respecto a las construcciones o instalaciones afectadas que hayan podido ser objeto de inmatriculación. Cuando la resolución sea firme se procederá a la cancelación del asiento correspondiente.
  
VI.- La DA 1ª declara de utilidad pública, a efectos de expropiación, los terrenos de propiedad particular a que se refiere la disposición transitoria segunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio, así como los incluidos en la zona de servidumbre de protección que se estimen necesarios para la defensa y el uso del dominio público marítimo-terrestre, respecto de las cuales la Administración General del Estado tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas ínter vivos, para lo cual,  el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente hará público en el BOP y notificará al Registro de la Propiedad las áreas en que los propietarios de terrenos deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de enajenarlos, expresando precio y forma de pago previstos. El Registrador de la Propiedad, tras presentar el título y el transmitente deberán notificar al Servicio Periférico de Costas las condiciones de la enajenación y el nombre del adquirente. El Servicio elevará al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente propuesta motivada para su resolución.
La DA 6ª regula el supuesto especial del dominio público marítimo terrestre de la isla de Formentera, por su especial configuración geomorfológica, concediendo un plazo de dos añosa la Administración para efectuar el oportuno deslinde, pero, los propietarios, con título inscrito en el Registro antes de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de terrenosque tras este deslinde dejen de formar parte del dominio público, serán reintegrados en el dominio de aquellos bienes (disposición adicional cuarta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo), lo que dará lugar a la reinscripción en el Registro de la Propiedad de dichos terrenos, a nombre de las personas que figuren como titulares en la última inscripción del dominio anterior a su afectación al dominio público, o bien a la inscripción a favor de sus causahabientes, siendo título inscribible la certificación de la resolución firme que acuerde el reintegro de dichos bienes, descritos conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria e identificados mediante plano catastral que determine su relación respecto de las servidumbres de protección y tránsito. La inscripción a favor de los causahabientes del titular registral requiere que acrediten ante el Registrador su respectivo título de adquisición, y, en su caso, que con carácter previo se reanude el tracto sucesivo interrumpido, bien mediante la inscripción de los títulos intermedios, bien mediante el correspondiente expediente de dominio. Si dicho dominio estuviese afecto a cargas o derechos inscritos en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, su reinscripción requerirá acuerdo de sus titulares de tales cargas o derechos o, en su defecto, resolución judicial.
Conforme a la DA 7ª, la reinscripción a que se refiere la DA 6ª, también será aplicable a lo dispuesto en las disposiciones adicionales quinta y sexta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

RÉGIMEN TRANSOTORIO
Conforme a la DT 1ª,  los titulares de espacios de la zona marítimo-terrestre, playa y mar territorial declarados de propiedad particular por sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre y deberán solicitar la concesión en el plazo de un año a contar desde la mencionada fecha, por 30 años prorrogables por otros 30Transcurrido el plazo sin petición, la concesión se otorgará de oficio, salvo renuncia del interesado. El plazo se computa desde el 29 de Julio de 1989.
Conforme a la DT2ª, Los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión. Si la inscripción registral del último titular de los terrenos no puede practicarse por afectación de la finca al dominio público marítimo-terrestre, y así se acredita por certificación del Registro de la Propiedad, no será obstáculo para la tramitación de la concesión siempre que los titulares de los terrenos justifiquen la posesión de los mismos mediante escritura pública que acredite la condición de heredero, legatario o cualquier otra transmisión de derecho. Transcurrido el plazo sin solicitud, la concesión se otorgará de oficio por la Administración, salvo renuncia del interesado. Los plazos se computan desde el 29 de Julio de 1989.
Conforme a la DT 3ª, En los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se procederá a la práctica del correspondiente deslinde, si bien los titulares registrales de los terrenos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, comprendidos en el deslinde practicado, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, conforme a la DT 1ª  y tendrán un derecho preferente, durante diez años, para la obtención de concesiones para nuevos usos o aprovechamientos sobre la totalidad de la superficie a que se refiera la inscripción amparada en el artículo 34 LH.
Los anteriores titulares registrales de aquellos terrenos que, de haberse practicado un deslinde por la Administración conforme a la Ley 28/1969, de 26 de abril, hubieran quedado excluidos del dominio público marítimo-terrestre, pasarán a tener un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, respetando los usos y aprovechamientos existentes en el momento de la aprobación del deslinde, en los términos previstos en el apartado cuarto de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio. La solicitud de concesión deberá realizarse dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde.
Conforme a la DT 4ª, en los tramos de costa en que esté completado el deslinde del dominio público marítimo-terrestre a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pero haya de practicarse uno nuevo para adecuarlo a las características establecidas en aquella para los distintos bienes, los terrenos que resulten comprendidos entre la antigua y la nueva delimitación quedaran sujetos al régimen establecido en la disposición transitoria primera de este reglamento, computándose el plazo de un año para la solicitud de la concesión a que el mismo se refiere, a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde. Transcurrido dicho plazo sin que se solicite la concesión ésta se otorgará de oficio, salvo renuncia del interesado, computando el plazo de la concesión otorgada a partir de la fecha de aprobación del deslinde.  Si la solicitud de concesión se hubiera realizado dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del deslinde, el plazo de la concesión computará a partir de la fecha de su otorgamiento.
Las relaciones entre las normas del Título II relativo a las zonas de servidumbre de protección e influencia y las normas urbanísticas, que clasifican el suelo, se regulan en las DT 8ª, 9ª y 10ª; en especial, tomando en consideración la clasificación del suelo en el momento de entrada en vigor de la Ley de Costas, el 29 de Julio de 1989; en especial, la 10ª regula esa relación cuando el suelo que se encuentre en la servidumbre de protección tenga la consideración de suelo urbano en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas,  en las que, frente a la prohibición absoluta anterior, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, en desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, siempre que no se traten de usos y construcciones no prohibidas por el artículo 25 y con sujeción a los requisitos establecidos en la propia DT 10ª.
En todo caso, hay que tener en cuenta la regla general de la DT 11ª, de Adecuación de las normas de protección de la ordenación del territorio y urbanísticas, pues sin perjuicio de los dispuesto en las disposiciones anteriores, la ordenación territorial y urbanística del litoral existente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, deberá adecuarse a las normas que se aprueben conforme a lo previsto en los artículos 22 de la citada ley y 42 y 43 de este reglamento.
La DT 13ª regula el régimen de las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, sin la autorización o concesión exigible con arreglo a la legislación de costas entonces vigente, serán demolidas cuando no proceda su legalización por razones de interés público
La DT 14ª regula el régimen de las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en la disposición transitoria anterior, así como en las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración General del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, para los usos recogidos en el artículo 25.1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, según se encuentren en el dominio público, en la servidumbre de tránsito, o en la de protección; en estas últimas,  podrán realizarse, obras de reparación y mejora, consolidación y modernización, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes. La prohibición de aumento de volumen, altura y superficie de las construcciones existentes, lo que se aplica a la totalidad de la unidad edificatoria, independientemente de la parte de la construcción sobre la que se pretenda actuar, definiendo lo que se entiende por obras de reparación, mejora, consolidación y modernización. A estos efectos, el Servicio Periférico de Costas podrá solicitar del Registrador de la Propiedad que haga constar mediante nota marginal la situación jurídica de los inmuebles afectados conforme a las previsiones establecidas en la disposición transitoria cuarta de la Ley, remitiendo a tal fin certificación de la resolución firme que determine el régimen jurídico aplicable a la finca afectada, que deberá estar identificada y su titular haber sido notificado en el expediente; que podemos considerar como una nota marginal de modificación de derechos, pues modifica el contenido del derecho de propiedad inscrito, de modo análogo a la nota marginal que se practica, al amparo del 20.4 del TRLS, cuando el Ayuntamiento hace constar las limitaciones urbanísticas a que está sujeta la obra antigua inscrita en el Registro.
 Pedro Fandos Pons.
Director de BGRMAYC.
Si has logrado llegar hasta aquí y encima lo has entendido ¡estás de enhorabuena! pero ni aún así lograrás salvar tu casa. Costas  S.A. dará siempre la vuelta a todo cuanto digas en tu defensa y los jueces lo apoyarán por muy absurdo que sea.
Este era solo un resumen del trabalenguas. Ahora se debe leer completo (se recomienda dejarlo si se empiezan a notar arritmias o cualquier otro sintoma de posible infarto)